2021年是否应该买房？1（2021年应不应该买房子）

我毕业后开始从事住宅地产策略和产品设计方面的研究，从业十年全国一二线城市，排名前十的房地产公司的项目，这么多年看过的也不计其数，每年写竞企分析报告，和大多数市场分析人员不同，我本是设计出身，除了宏观层面的东西对于住宅设计也是需要深入研判。

近期诸多朋友跟我问起这个问题，确实，2021年的房地产市场史无前例的微妙，有人说还会跌，有人说抓住时机上车，到底应不应该买房？我索性从头整理了一下思路，从以下几个方面系统性的谈谈我对这个问题的解答：1.房地产逻辑（土地财政、房地产税、学区房问题、人口普查与买房关系）；

2.买房典型城市选择；3.城市房票问题；4.贷款问题；5.城市区块判断；6.买房实质考虑因素；7.房子设计背后的重点；8.买房时间和卖房时间 买房是个综合因素很多的问题， 以上这些内容，是我过滤挑选出来的，也看了网上一些文章和视频综合了自己的从业经验和解读。

如果有兴趣我也可以和大家在评论区聊聊，但我认为一套房产还是要从大处着眼，先走对方向最重要因为系统梳理以上的问题篇幅会很长，我将分一个系列来推出很多人一提到买房就会预设“黑心开发商”的前提，如果你还打算买房，就要打开这个心结。

这个定义我理解可能是从三个维度来的——第一，房子太贵了，赚了太多老百姓辛苦挣来的血汗钱第二，房屋买卖程序太混乱了，买房完全没有话语权，只能闭着眼睛签合同，后面遇到问题投诉无门第三，房屋质量太差，花了那么多钱买来的却是豆腐渣工程。

要解答第一个维度房子太贵了这个问题，我们先要搞清楚一个地产开发的底层逻辑首先要知道“土地财政”这个词，简单说就是以卖地钱为主要财政收入接下来“政府怎么能把地卖出高价？”为了能把地卖出去，必须要把城市建设好——卖地之前先出一个规划（说这个地附近会有学校、医院、道路、工厂、企业、工作……）你在这里买房就能够安居乐业。

有了这个规划开发商就敢买下这块地盖房子再卖给普通人这就形成了一个承诺：政府承诺买房的人这里会繁荣XX，会有你想要的生活；普通人拿出积蓄贷款买房，政府拿着卖地的这些财政收入开始兑现承诺，去建更多的学校、医院、火车站……让城市变得更繁华更漂亮。

吸引更多的企业和人才然后他就能卖更多的地这样就形成了一个非常健康的正反馈普通人买房之后享受城市的发展红利政府卖了地又毫无保留的投入到了城市的发展和建设中，一个高速发展的循环就这样全面被点燃一座座崭新的城市拔地而起。

我们国家的城镇化比例从90年代的25%一路涨到今天的63%而且各地政府还互相竞争，互相攀比——比谁的城市更宜居，比谁对企业更具有吸引力，这就形成了一股巨大的动力让所有的地方政府都发自内心的想建设好自己的城市。

就算你再讨厌高房价你也不能否认，过去三十年，中国的城市变得越来越繁华，附属设施变得越来越便利，人的生活也越来越好早期买房的普通人都是城市的天使投资人由于中国惊人的发展速度，政府兑现了当初的承诺房价上涨得很厉害，当初买房的人收获了巨大的回报，这整件事现在回头看起来是一个非常逻辑自洽的循环，而且也获得了非常好的效果。

确实土地财政带来了一些产能过剩，房价过高，但是，比起当初一无所有，这种过剩的问题，完全是可以接受的现在网上很多人不喜欢土地财政，说就是因为政府卖地搞土地财政，房价才涨的这么高，让年轻人买不起房所以希望房地产税赶紧出来，终结土地财政。

这里我要说，土地财政绝对是中国目前为止最成功，最能体现决策智慧的政策之一，它实行至今近30年，基本上也是中国发展最快的三十年，它是中国城镇化高速发展的最强动力，如果没有土地财政，我们的城镇化不可能做到今天的地步，三十年前税收制度改革，国家集中力量办大事，把大部分税收收归中央，地方政府一下没钱了，为了维持运转，纷纷开始卖地，所以就把卖地钱作为主要的财政收入。

目前我国地方政府收入的一半都是靠卖地，部分城市基本就是完全靠卖地在支撑虽然土地财政取得了这么大的成就，但是它还是已经走到了尽头，不是因为它不好用，而是因为它已经超额的完成了历史使命没有办法持续了因为城市不可能永远扩张，现在我们城镇化比率63%，发达国家也就是70%左右，再有十年我们就完成了。

追上了之后，城市继续规划新的区域再卖给谁呢？再去大规模的基建也不过是锦上添花，中国房地产的大建设已经快完成了，它会迎来它的第二个阶段中国即将进入老龄化，年轻人不会增加了人均住房面积也已经接近40㎡改善需求也不大了。

所以主要还是看城镇化中国城镇化大概还有10%左右的提升空间，十年左右时间那就是说政府卖地还能卖十年那十年后政府还有必要维持高房价吗？当70％的人口都搬进了城市里，中国城市的规模就达到了巅峰，从那一刻起，新增的城市土地，就没有足够多的新增市民去填充，城市人口不再增加，只会从落后的城市流入繁华的城市，大部分人会开始集中到少数几个城市群里。

很多落后的城市会被淘汰这个过程就像大企业淘汰小作坊一样是一个进步的过程，当历史大潮浩浩荡荡的扑来，没有新增的市民来买新增的土地了，不需要外力的任何干预，土地财政自动就会走向尽头，而政府没有卖地的收入，大规模城市建设的动力就没有

在美国房地产税占地方财政的45%，英国43%，日本40%左右，如果中国地方政府也想让房地产税占到这个比例，那么房价绝对不能跌，而且可能还要随着经济的发展温和上涨所以，最晚十年内，我们能见到房地产税全面的开征，可是会不会是近两年呢？或许近两年会有试点，但不会全面开征。

因为房地产税不能再经济有下行压力的时候开征，如果大家都觉得明年经济会很好，房价有坚实的支撑，房地产税的后果就比较可控，但是在经济下行的区间，如果突然给房地产市场一个悲观的预期，会给经济整体带来的负面影响很大。

国家收税不是越多越好而是要对社会整体有利，我们取消农业税就是因为这个税的负面影响多，而经济下行的时候房地产税的负面影响会大于收益，所以房地产税十年内肯定会收，但不是近两年短期全面开征不大可能大概率是经济重新向上，在上升周期的时候开始。

房地产税短期会给房地产市场带来一些降价和震荡，但是长期不会让房价下跌，全世界就没有哪个国家因为房地产税而长期下跌，反而因为有了房地产税政府就不希望房价下跌了房地产税不会长期压制房价，反而会为房价托底土地财政终结之后，核心城市优质房产还是会涨，这种房子任何时候都是奢侈品，你买不起就是买不起。

但是除此以外的地区，都有可能有更宜居的房价，但是降房价政府有很多的手段，房地产税可能不是其中之一房地产税最终针对的是社会上不生产价值完全依靠房子生活的人，而且当土地财政终结之后，巨额的拆迁补贴也不会再有了，房地产最终会慢慢回归成一个平稳的正常行业。

长远来看房地产会是一个平稳向上的态势回归到现在，国家目前出台的种种政策真的想要打压房价吗？从十四五刚要到所有地方政府相关文件，关于房地产的表述都是一致的：维护房地产市场平稳健康发展这基本上是未来5到10年的一个不变的主题。

房价大跌不叫平稳健康，而且叫做系统性金融风险，也叫经济硬着陆同理，房地产市场不可能大涨，因为那也不健康不平稳但是你能听得懂背后的意思，大概就是有地方可以涨，但是这种涨必须能够解释的通，对发展有益同时也有地方会跌，但是这种跌幅不能够影响地方政府融资信用，不能够影响当地金融体系的稳定。

大部分的地方大概率会继续保持在普通人全力一跳能勉强买得起的地步未来十年想要靠买房赚钱会非常考研投资者的眼光和判断而普通人买房还是需要努努力，不会出现轻松买房的情况那么要实现上述的情况就要回答，国家能够控制房价吗？国家不但牢牢掌控房地产市场的方向而且是唯一能够真正控制房价的主体。

现在维护房地产市场还是以行政手段为主这是最柔和的介入方式比如今年的供地两集中，这样房地产的资金周转就会有压力，就没办法把价格抬得太高仅仅通过卖地时间的微调就能够影响房价如果哪天真想打压房价轻轻加大一点土地供应房价就能下来。

所以，打压房价，国家不是不能，只是不想再解答第二和第三个维度，房屋买卖程序太混乱，房屋质量太差，投诉无门的问题其实回归到行业发展脉络来看一个行业刚刚开始的时候往往由于各类制度的不完善会有很多“空子”可以钻，随着行业的发展就开始了“上有政策下有对策”的较量。

比如，以前开发商建房都有赠送面积，而且比谁的赠送多，这些赠送的面积是怎么来的，它有个俗称叫“偷面积”比较常见的就是报建的时候给政府审批的图纸上是一个阳台，因为阳台政府的计算规则是算一半面积，销售的时候就装修成一个房间，有些甚至把客厅都当阳台来报建，这样一个房间就可以置换出来一半的面积，开发商就可以变相突破政府规定在这块地上可以建设的总面积的限制，建更多的面积出来卖。

作为买房的业主看似也和开发商一起占了政府的便宜，但是羊毛出在羊身上，后续还会引发很多麻烦，产生验收交楼纠纷，最直接的，比如因为按照阳台报建导致它和房间应有的建设标准，材料，门窗标准都不同，后续业主需要自己二次装修改造会和物业产生纠纷。

有些开发商面积偷得太多的，政府不给发产权证，导致无法交付给业主但是伴随行业的不断成熟，“技量”总是有限的，政府也都会出台各种条条框框去卡死这些“技量”比如上面阳台报房间这种，在广州基本上已经很少再有了，因为政府可以出条文直接限制阳台的大小。

政府对房地产开发不断的管理规范化，这里包括了房屋前期规划设计报建图纸审核，房屋建设监管，销售程序监管，银行贷款等程序的完善政府针对普通民众法务咨询和投诉也不乱开发通道房地产商经也经过越来越频密的政策调控一轮轮的洗礼，大浪淘沙，可以说已经淘汰掉了一大批投机型的开发商，现在再想轻易发地产开发财应该是不可能的了。

能经历一轮轮剩下的都还是基本及格的了但是是优秀还是良好，一般的小白很难分辨我在后面也会给大家介绍一些办法总之现在相比于早年间，房屋买卖程序方面的纠纷不能说没有，但已经大大减少这两个因素其实在目前来说，并不构成大家买房的太大障碍。

下期接着聊。以上内容有借鉴温义飞的一些论点，有兴趣推荐看看他的东西。